Fannie Mae vs. Freddie Mac
Share
Fannie Mae i Freddie Mac są sponsorowanymi przez rząd przedsiębiorstwami (GSE) - tj. prywatnymi przedsiębiorstwami sponsorowanymi przez rząd - w Stanach Zjednoczonych.
Zawartość: Fannie Mae vs Freddie Mac
- 1 Jak działają Fannie Mae i Freddie Mac
- 1.1 Pożyczki zgodne i niezgodne
- 2 Fannie Mae i Freddie Mac vs. Ginnie Mae i FHA Loans
- 3 Ratowanie po wielkiej recesji
- 4 Historyczna oś czasu
- 5 Nazewnictwo
- 6 referencji
Jak działają Fannie Mae i Freddie Mac
„[Fannie Mae i Freddie Mac] są bardziej podobni niż inni. Obaj jesteśmy na rynku, aby zapewnić przystępność cenową. Więc udzielamy pożyczek po przystępnych cenach w USA. Mamy misję czarterową, aby zapewnić stabilność rynku hipotecznego i mamy misję czarterową, aby zapewnić płynność, aby rynek, o którym właśnie rozmawialiśmy, nadal funkcjonuje. Fannie Mae i Freddie Mac konkurują ze sobą na tym samym rynku. Obaj jesteśmy ograniczeni, aby być tylko na tym rynku - amerykańskie kredyty hipoteczne - ale konkurujemy ze sobą ”. -Daniel Mudd, były dyrektor generalny i prezes Fannie Mae, w sprawie Show Diane RehmBanki pożyczają pieniądze osobom, które chcą kupić dom. Pożyczki te, zwane hipotekami, mogą być znaczące, sięgające nawet 300 000 USD lub więcej, a pożyczkobiorcy zazwyczaj mają od 15 do 30 lat na spłatę. Przy tak wielu ludziach potrzebujących kredytów hipotecznych i przy tak długim okresie czasu, zanim te duże długi zostaną spłacone, banki mogą zabraknąć pieniędzy na pożyczki.
Tutaj wkraczają Fannie Mae i Freddie Mac. Fannie i Freddie współpracują z pożyczkodawcami, a nie kredytobiorcami. Kupują kredyty hipoteczne od banków, co pozwala bankom osiągać szybki zysk i zapewnia kapitał niezbędny do ponownego pożyczenia. Ogólnie rzecz biorąc, Fannie kupuje kredyty hipoteczne od prywatnych banków komercyjnych, takich jak Chase i Bank of America, a Freddie kupuje kredyty hipoteczne od mniejszych banków, np..
Dług hipoteczny kupowany przez Fannie i Freddiego jest następnie sprzedawany inwestorom jako papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (MBS), często w formie obligacji agencyjnych. (Ponieważ są związane z rynkiem hipotecznym, obligacje agencyjne funkcjonują nieco inaczej niż bardziej powszechne obligacje korporacyjne i rządowe i często wymagają minimalnej inwestycji w wysokości 25 000 USD. [1]) Fannie i Freddie gwarantują pożyczki powiązane z papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką, które sprzedają inwestorom. Innymi słowy, jeśli pożyczkobiorca nie wywiąże się ze spłaty kredytu hipotecznego, Fannie lub Freddie zapłacą inwestorowi (ostatecznemu właścicielowi długu hipotecznego) zamiast pożyczkobiorcy.
Ponieważ Fannie Mae i Freddie Mac są agencjami sponsorowanymi przez rząd, ich gwarancja jest pośrednio poparta pełną wiarą i zaufaniem rządu Stanów Zjednoczonych. Aby Fannie i Freddie mogły udzielić takiej gwarancji, wymagają od banków pierwotnych (banków, które pierwotnie pożyczają pieniądze bezpośrednio pożyczkobiorcy), aby upewniły się, że sprawdzają wiarygodność kredytową pożyczkobiorcy. Banki inicjujące muszą przestrzegać pewnych zasad i wytycznych (np. Co najmniej 20% zaliczki lub wymóg opłacania składek na ubezpieczenie kredytu hipotecznego); udokumentowany dowód dochodów i zdolności do spłaty; udokumentowana wycena domu przez profesjonalną i neutralną stronę trzecią; i tak dalej. Te zasady i wytyczne mają na celu zmniejszenie prawdopodobieństwa niewypłacalności pożyczki.
Gdy wszystkie części działają prawidłowo, więcej osób stać na zakup domu, spłacane są długi, a inwestorzy zarabiają pieniądze.
Pożyczki zgodne i niezgodne
Fannie Mae i Freddie Mac bezpośrednio wpływają na konwencjonalne pożyczki na zakup domu. W przypadku konwencjonalnych pożyczek istnieją dwa główne rodzaje: zgodne i niezgodne. Zgodne pożyczki są czasem nazywane „kwalifikowanymi hipotekami” lub QM.
Pożyczki zgodne to te, które są zgodne z wytycznymi Fannie i Freddiego. Oznacza to, że zgodne z umową pożyczki konwencjonalne trafiają tylko do pożyczkobiorców, którzy najprawdopodobniej spłacą pożyczki - tj. Tych, którzy dokonują 20% zaliczek, mają dobrą zdolność kredytową, wiarygodne dochody itp. Nie przekraczają również pewnego kwota: 417 000 $, w większości przypadków. Pożyczka niezgodna to pożyczka udzielona przez bank nie stosować się do wskazówek Fannie i Freddiego. Pożyczka jest udzielana pożyczkobiorcom o mniejszej wiarygodności kredytowej lub na kwotę wyższą niż rekomendują Fannie i Freddie (patrz ogromna hipoteka). Pożyczki niezgodne są zwykle pożyczkami o wyższym oprocentowaniu, aby zrekompensować ryzyko związane z ich inwestycją; niezgodne pożyczki są powszechne, jeśli chodzi o zakup mieszkania.
Jeszcze w grudniu 2013 r. Wiele dużych banków amerykańskich, w tym Bank of America, Chase, Citigroup i Wells Fargo, udziela pożyczek niezgodnych z wymogami niewielkim odsetkom klientów.[2] Jest to ryzykowna inwestycja dla banków i inwestorów, którzy kupują dług hipoteczny, ponieważ Fannie i Freddie nie udzielają pożyczek niespełniających wymogów, co powoduje, że wszelkie niespłacanie pożyczek jest kosztowne dla inwestorów i potencjalnie dla całej gospodarki.
Fannie Mae i Freddie Mac vs. Ginnie Mae i FHA Loans
Oprócz Fannie Mae i Freddie Mac, jest też Ginnie Mae. W przeciwieństwie do Fannie i Freddiego, Ginnie jest w całości własnością rządu USA jako podmiotu publicznego, a wszystkie papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką, które sprzedaje inwestorom, są wyraźnie zabezpieczone przez rząd USA. Natomiast papiery wartościowe kupione od Fannie i Freddiego są domyślnie - tj., ukryty być wspieranym. Historycznie rzecz biorąc, inwestowanie w obligacje Ginnie Mae jest bezpieczniejsze niż inwestowanie w obligacje kupione od Fannie Mae i Freddie Mac. [3]
Ginnie Mae jest częścią Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) i głównie gwarantuje pożyczki Veterans Affairs / VA oraz pożyczki Federalnej Administracji Mieszkalnictwa / FHA.
Ratowanie po wielkiej recesji
Ustawa o bodźcach z 2009 r. „Ratowała” Fannie i Freddiego. Pomiędzy tymi dwiema firmami wykorzystano 187,5 miliarda dolarów, aby utrzymać je na powierzchni. Od tego czasu zwrócili tę kwotę, a następnie około 218,7 miliardów dolarów. [4] Oznacza to, że ratowanie Fannie i Freddie stało się ostatecznie opłacalne dla podatników i skarbu USA.
Historyczna oś czasu
- 1934: W reakcji na wielki kryzys 73. Kongres Stanów Zjednoczonych uchwala National Housing Act z 1934 r., Który tworzy Federalną Administrację Mieszkalnictwa. Zadaniem FHA jest utrzymywanie przepływu kapitału na rynku mieszkaniowym, aby pożyczki i pożyczki były bardziej przewidywalne i przystępne.
- 1938: Krajowa ustawa mieszkaniowa zostaje zmieniona, oraz Fannie Mae została stworzona jako podmiot publiczny w celu dalszego ułatwienia przepływu kapitału na rynku mieszkaniowym. Dozwolone jest jedynie kupowanie hipotek ubezpieczonych przez rząd - pożyczek FHA.
- 1954: Federalna ustawa o stowarzyszeniu hipotecznym przekształca Fannie Mae w „korporację o mieszanej własności”. Rząd federalny posiada uprzywilejowane akcje Fannie Mae; inwestorzy posiadają akcje zwykłe korporacji.
- 1968: Fannie Mae zostaje przekształcona w prywatną korporację. Proces ten jest częściowo podzielony, aby stworzyć Ginnie Mae, która pozostaje operacją publiczną.
- 1970: Rząd pozwala Fannie Mae na zakup prywatnych hipotek, które nie są ubezpieczone przez rząd. Freddie Mac został utworzony w celu zapewnienia dalszej konkurencji na wtórnym rynku kredytów hipotecznych.
- 1992: Ustawa o mieszkalnictwie i rozwoju społeczności z 1992 r. Wymaga, by Fannie Mae i Freddie Mac, jako GSE, próbowali uczynić mieszkania bardziej przystępnymi cenowo. Ustalono przystępne cele mieszkaniowe, przy czym oba GSE muszą mieć przynajmniej 30% zakupów hipotecznych pochodzących z hipotek zaciągniętych przez rodziny o niskich i średnich dochodach oraz osoby fizyczne.
- 1999: The New York Times zauważa, że Fannie Mae podejmuje znacznie większe ryzyko przy zakupie kredytów hipotecznych o podwyższonym standardzie.
- 2000: Fannie Mae nie może kupować bardziej ryzykownych kredytów hipotecznych.
- 2004: Fannie Mae może ponownie kupić hipoteki wysokiego ryzyka.
- 2007: Co najmniej 50% zakupów hipotecznych GSE musi teraz pochodzić z hipotek zaciągniętych przez rodziny i osoby o niskich i średnich dochodach.
- 2008: W związku z wydarzeniami związanymi z kryzysem kredytów hipotecznych subprime Fannie Mae i Freddie Mac zostają objęci ochroną Federalnej Agencji Finansowania Mieszkalnictwa (FHFA).[5] Fannie i Freddie nie odpowiadają już akcjonariuszom, ale rządowi.
- 2010: Fannie Mae i Freddie Mac zostają usunięci z NYSE.[6]
Nazewnictwo
Fannie Mae bierze swoją nazwę od akronimu FNMA (Federal National Mortgage Association). Freddie Mac ma tę samą nazwę, choć nieco mniej oczywistą. Pochodzi z akronimu FHLMC, który oznacza Federal Home Loan Mortgage Corporation. Nazwa Ginnie Mae pochodzi od GNMA lub Government National Mortgage Association.
Bibliografia
- Podatnicy z USA otrzymają kolejny duży czek od Fannie Mae, Freddie Mac - Chicago Tribune
- Wikipedia: Federalne przejęcie Fannie Mae i Freddie Mac
- Wikipedia: Fannie Mae
- Wikipedia: Freddie Mac
