Kupno a wynajem domu

Jeśli nigdy nie posiadałeś domu ”Wynajem a zakup”to jedna z najważniejszych decyzji, jakie kiedykolwiek podejmiesz. Przed podjęciem decyzji należy wziąć pod uwagę kilka czynników.

Wykres porównania

Kupno domu a wynajem. Tabela porównawcza wynajmu domu

	Kupno domu	Wynajem domu
Koszt początkowy	Wysoka - Zaliczka, opłaty hipoteczne	Niski - czynsz za pierwszy i ostatni miesiąc oraz kaucja
konserwacja	Kupujący musi utrzymać	Właściciel musi utrzymać
Modyfikacje właściwości	Kupujący może dokonywać modyfikacji, przebudowywać, dodawać do nieruchomości	Najemcom zazwyczaj nie wolno dokonywać żadnych modyfikacji nieruchomości

Spis treści: Kupowanie a wynajem domu

• 1 Czy ma to sens finansowy??
• 2 Oprocentowanie kredytu hipotecznego
• 3 Koszt alternatywny zaliczki
• 4 podatki
• 5 Wzrost czynszu wraz z inflacją
• 6 Uznanie wartości domu
• 7 Koszty transakcyjne przy zakupie
• 8 prowizji maklerskich przy sprzedaży
• 9 Czas i wysiłek
• 10 współczynników czynszu
• 11 referencji

Czy to ma sens finansowy??

Dla większości osób zakup domu jest częściowo decyzją inwestycyjną. Pieniądze wydane na czynsz są często uważane za pieniądze w błoto - nigdy więcej. Ale to nie jest pełny obraz. Decyzja dotycząca czynszu lub zakupu musi uwzględniać kilka zmiennych:

1. Odsetki hipoteczne
2. Koszt alternatywny zaliczki
3. Podatki
4. Wzrost czynszu wraz z inflacją
5. Uznanie w wartości domu
6. Koszty transakcyjne przy zakupie
7. Prowizje brokerskie przy sprzedaży
8. Czas i wysiłek przy zakupie, sprzedaży i utrzymaniu domu (subiektywne - trudne do oszacowania)

Chociaż każdy z tych czynników może być sam w sobie skomplikowanym parametrem, możesz przyjąć realistyczne założenia, aby rozpocząć analizę. Gdy poczujesz się komfortowo z modelem decyzyjnym, możesz go dostosować, aby dodać więcej parametrów lub obsłużyć większą złożoność.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego

W zależności od historii kredytowej i sytuacji zatrudnienia / dochodów, stopa procentowa, którą otrzymasz, będzie ostrożna. Możesz także zdecydować, czy chcesz wziąć pożyczkę o stałym oprocentowaniu, czy zmienną. W przypadku analizy czynszu w stosunku do zakupu należy przyjąć stałą stawkę. Załóżmy, że Twoja pożyczka wynosi 200 000 USD, a oprocentowanie wynosi 6,5% (stałe) w ciągu 20 lat. Odpowiada to stawce miesięcznej wynoszącej około 0,54% i 1 491 USD w płatnościach miesięcznych. W ciągu 20 lat zapłacisz pożyczkodawcy 357 875 USD - z czego 200 000 USD zostanie przeznaczone na kwotę głównej pożyczki, a 157 875 USD zostanie wypłacone jako odsetki.

Interesującą rzeczą w przypadku płatności hipotecznych jest to, że chociaż miesięczne płatności nie zmieniają się w ciągu 20 lat, kwota tej stałej miesięcznej płatności, która idzie w kierunku odsetek, w porównaniu do kwoty, która zmniejsza niespłaconą kwotę główną, zmienia się co miesiąc. Mówiąc najprościej, w pierwszych latach kredytu hipotecznego większość twoich płatności zostanie przeznaczona na oprocentowanie, a ty ledwo będziesz mógł spłacić kwotę główną. W ciągu ostatnich kilku lat większość płatności zostanie przeznaczona na poczet kwoty głównej.

W naszym przykładzie 1 491 USD w spłatach miesięcznych przez 20 lat, średnia wypłata odsetek wynosi 1071 USD miesięcznie w pierwszym roku i tylko 51 USD w ostatnim roku spłaty kredytu hipotecznego.

Dlaczego to jest ważne?

W ciągu pierwszych kilku lat kredytu hipotecznego zaległa kwota kredytu prawie się nie zmniejsza. Więc jeśli planujesz mieszkać w domu tylko przez kilka lat, twój kapitał (wartość domu - niespłacona kwota pożyczki) nie jest bardzo wysoka.

Koszt alternatywny zaliczki

Przyzwoita przedpłata (15% wartości domu) zazwyczaj obniża stopę procentową, którą będziesz musiał zapłacić. Załóżmy, że kupujesz dom na sumę 40 000 USD. Te 40 000 $ jest jak inwestycja, którą dokonujesz w składnik aktywów (dom), mając nadzieję, że ten element się zwróci. Jeśli zainwestujesz 40 000 USD w internetowe konto oszczędnościowe, możesz zarobić 5% odsetek (bez ryzyka) każdego roku. Jeśli zainwestujesz w kapitał własny i będziesz miał szczęście, zwroty mogą być jeszcze wyższe.

Krótko mówiąc, rezygnujesz z możliwości zainwestowania tej kwoty w inne aktywa, które mogą zapewnić zwrot. Załóż, że masz inne możliwości inwestycyjne, o których wiesz, że da ci pewien (X) zwrot z inwestycji. To „X” odgrywa ważną rolę w modelu finansowym czynszu vs. kupuj.

Podatki

Co płacisz

Kupując dom, zapłacisz podatki od nieruchomości. W zależności od miejsca zamieszkania podatek od nieruchomości może wynosić około 0,5 do 1% wartości domu.

Co oszczędzasz

Podatki od nieruchomości, które płacisz, a także odsetki, które dokonujesz w ciągu roku, podlegają odliczeniu od podatku. Najważniejsze jest to, że możesz ubiegać się o te odliczenia podatkowe tylko wtedy, gdy wyszczególnisz swoje odliczenia i nie zastosujesz standardowego odliczenia.

Ile oszczędzasz

W bardzo podstawowej symulacji matematyki załóżmy, że:

• Roczny podatek od nieruchomości = 2000 USD (A)
• Płatności odsetkowe dokonane w ciągu roku = 12 000 USD (B)
• Dostępne standardowe odliczenie = 8000 USD (C)
• Twój przedział podatkowy - 28%
• Twój dochód - 85 000 $

Jeśli kupisz dom i wyszczególnisz swoje odliczenie, Twój dochód do opodatkowania zmniejszy się o 14 000 USD (A + B). W przypadku wynajmu dochód podlegający opodatkowaniu zmniejszy się o 8 000 USD (C). Zatem „efekt netto” zakupu domu na dochód do opodatkowania wynosi 6000 USD (A + B-C). A oszczędności netto na podatek wynoszą 28% z 6000 USD, tj. 1680 USD.

W przypadku kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu płatności odsetkowe będą najwyższe w pierwszym roku i będą zmniejszane w kolejnych latach wraz ze stopniowym zmniejszaniem się niespłaconej kwoty głównej.

Wzrost czynszu wraz z inflacją

Budując model finansowy do porównywania wynajmu i zakupu domu, możemy założyć stałe miesięczne raty ze stałą oprocentowaniem kredytu hipotecznego. Ale w scenariuszu czynszu oczekuje się, że czynsz wzrośnie w ciągu następnych 20-30 lat. Można założyć, że roczny wzrost czynszu wyniesie 2-3% - zsynchronizowany ze stopą inflacji.

Powinieneś porównać przepływ gotówki na zakup (rata miesięczna, opłaty właściciela domu, ubezpieczenie itp.) W porównaniu do czynszu. Pamiętaj również o koszcie alternatywnym zainwestowania różnicy (czynsz - miesięczna rata lub odwrotnie, w zależności od tego, która kwota jest większa).

Uznanie w wartości domu

W perspektywie długoterminowej (20-30 lat) można założyć, że wartości domów będą rosły w tempie około 5% rocznie. W zależności od miejsca zamieszkania i tego, czy masz do czynienia z domem jednorodzinnym, kamienicą lub mieszkaniem, odsetek ten może się różnić. Liczba ta ma znaczący wpływ na wynik modelu finansowego czynszu vs zakupu.

Koszty transakcyjne przy zakupie

Istnieją różne koszty transakcyjne, które poniesiesz przy zakupie domu. Kontrola domu, opłaty adwokackie, zamknięcie kredytu hipotecznego, opłata agencyjna, podatki, opłaty rejestracyjne itp. Traktuj tę kwotę tak, jak potraktowałbyś zaliczkę (pod względem kosztów utraty możliwości zainwestowania tych pieniędzy w innym miejscu).

Prowizje brokerskie przy sprzedaży

Zazwyczaj sprzedawca płaci prowizję zarówno kupującemu, jak i agentom sprzedającego. Przy 3% każda prowizja zwykle wynosi do 6% wartości domu. Jak można się domyślić, ma to znaczący wpływ na model finansowy. Możesz zdecydować się na pracę bez agentów i przyjąć 3% lub mniej kosztów prowizji w swoim modelu.

Czas i wysiłek

Szukanie wymarzonego domu może być opodatkowane i może zająć dużo czasu i wysiłku.

Podczas wynajmu wynajmujący jest odpowiedzialny za naprawienie większości rzeczy, które często popełniają błędy w domu (hydraulika itp.). Ale kupując dom, jesteś odpowiedzialny za wszystkie czynności konserwacyjne.

Ludzie mogą również potrzebować kilku poprawek i poświęcić czas i wysiłek, próbując sprzedać swój dom.

Czynsze czynszowe

Jednym ze sposobów, aby dowiedzieć się, czy kupić lub wynająć, jest spojrzenie na współczynnik czynszu: cenę zakupu typowego domu podzieloną przez roczny czynsz podobnego domu. Kiedy współczynnik czynszu jest wyższy niż 20, oznacza to, że powinieneś rozważyć wynajęcie. Pomiędzy 15 a 20 rokiem życia, skłaniaj się ku wynajmowaniu, chyba że znajdziesz dom, który naprawdę ci się podoba i planujesz w nim zostać na długo. Jeśli współczynnik czynszu jest niższy niż 15, sensowniej jest kupić.

Współczynniki czynszu dla głównych obszarów metropolitalnych w USA są dostępne na stronie internetowej New York Times.

Bibliografia

• Czynsz vs. własny: 7 czynników, które nawet właściciele domów powinni wziąć pod uwagę - Merrill Lynch