Sądowe wykluczenie a pozasądowe wykluczenie

W wykluczenie sądowe, pożyczkodawca pozywa niespłacającego pożyczkobiorcę w sądzie stanowym w celu sprzedaży nieruchomości na aukcji w celu odzyskania niespłaconych długów. W pozasądowe egzekucje z nieruchomości, pożyczkodawca licytuje nieruchomość bez konieczności udawania się do sądu. Zasady dotyczące tego, jaki rodzaj egzekucji z nieruchomości jest dozwolony, różnią się w zależności od stanu, przy czym około połowa z 50 stanów korzysta z sądowego systemu egzekucji z nieruchomości.

Wykres porównania

Różnice - podobieństwa - Tabela porównawcza wykluczenia sądowego a pozasądowego wykluczenia

	Wykluczenie sądowe	Wykluczenie pozasądowe
Proces	Pożyczkodawca pozywa pożyczkobiorcę w sądzie stanowym.	Dłużnik otrzymuje zawiadomienie o niewykonaniu zobowiązania (NOD) i zostaje poinformowany o zamiarze sprzedaży nieruchomości.
Wynik	Nieruchomość jest licytowana przez szeryfa hrabstwa lub innego urzędnika. Szeryf wystawia akt wygrywającemu oferentowi.	Nieruchomość jest licytowana przez pożyczkodawcę. Sam pożyczkodawca może licytować. Licytujący, który zaoferuje najwyższą cenę, staje się właścicielem nieruchomości, ale może potrzebować obsługi niezapłaconych podatków od nieruchomości lub zawiadomień o eksmisji dla obecnego najemcy.
Zaangażowani urzędnicy	Szeryf hrabstwa; sądy.	Powiatowy rejestrator do rejestrowania ogłoszeń i aktu sprzedaży.
Jeśli nieruchomość nie powiedzie się na sprzedaż	Kredytodawcy otrzymują akt.	Kredytodawcy otrzymują akt.
Stany, gdzie są dostępne	Wszystkie oprócz Michigan, New Hampshire, Tennessee, Utah, Zachodniej Wirginii i Dystryktu Kolumbii.	Nieco ponad połowa Stanów Zjednoczonych.

Treść: Sądowe wykluczenie a pozasądowe wykluczenie

• 1 Proces wykluczenia
• 2 zasady różnią się w zależności od stanu
• 3 Wpływ na odzyskiwanie mieszkań
  • 3.1 Zapobieganie wykluczeniom
• 4 Najnowsze wiadomości
• 5 ciekawostek
  • 5.1 Statystyki wykluczenia
• 6 książek i filmów na temat wykluczenia
• 7 referencji

Proces wykluczenia

Proces różni się w zależności od stanu i może być szybki lub długotrwały. Alternatywne opcje, takie jak refinansowanie, tymczasowe porozumienia z pożyczkodawcą lub bankructwo, mogą pomóc właścicielom domów uniknąć wykluczenia.

W przypadku egzekucji sądowej pożyczkodawca musi udowodnić, że pożyczkobiorca nie wywiązał się ze swojej pożyczki i kontynuować postępowanie sądowe. Jeśli kredytobiorca nie jest w stanie spłacić długu, nieruchomość zostaje sprzedana na aukcji przez szeryfa hrabstwa lub innego urzędnika. Zwycięski licytujący otrzymuje akt własności nieruchomości. Proces zwykle trwa od 6 miesięcy do 2 lat.

Ponieważ zdecydowana większość przypadków egzekucji jest bezsporna, amerykański przemysł finansowy lobbował od XIX wieku w sprawie pozasądowego wykluczenia - wykluczenia, które ma miejsce poza sądem. Pozasądowe zamknięcie dostępu do nieruchomości następuje, gdy hipoteka zawiera klauzulę dotyczącą sprzedaży, która umożliwia pożyczkodawcy rozpoczęcie sprzedaży wykluczającej bez konieczności przeprowadzania postępowania przez sądy. Pożyczkodawca wydaje zawiadomienie o niewykonaniu zobowiązania i powiadamia pożyczkobiorcę o tym fakcie przed przeprowadzeniem aukcji domu. Sam pożyczkodawca może licytować na aukcji, a zwycięzca otrzymuje akt do domu, chociaż wówczas może być zmuszony pozwać eksmisję obecnych mieszkańców. Proces ten zwykle trwa od 1 miesiąca do 1 roku.

Zasady różnią się w zależności od stanu

Wykluczenie sądowe jest dostępną opcją we wszystkich stanach USA z wyjątkiem Michigan, New Hampshire, Tennessee, Utah, Zachodniej Wirginii i Dystryktu Kolumbii.

Pozasądowe egzekucje są dostępne w nieco ponad połowie Stanów Zjednoczonych: Alabama, Alaska, Arizona, Arkansas, Kalifornia, Kolorado, Georgia, Hawaje, Idaho, Iowa, Michigan, Minnesota, Mississippi, Missouri, Montana, Nevada, New Hampshire, North Karolina, Oklahoma, Oregon, Rhode Island, Południowa Dakota, Tennessee, Teksas, Wirginia, Waszyngton, Zachodnia Wirginia, Wisconsin, Wyoming i Dystrykt Kolumbii.

W stanach, które zezwalają na oba rodzaje przejęcia, stosuje się pozasądowe przejęcie, jeżeli pożyczkobiorca podpisał hipotekę obejmującą klauzulę dotyczącą sprzedaży, która umożliwia pożyczkodawcy sprzedaż nieruchomości w celu odzyskania niespłaconych długów. Jeżeli klauzula ta nie została podpisana, pożyczkodawca musi zastosować sądowe zamknięcie dostępu do rynku.

Wpływ na odzyskiwanie mieszkań

Mortgage Bankers Association (MBA) i inne organizacje branży pożyczkowej nie lubią sądowego systemu wykluczenia, ponieważ zwiększa to ich koszty. W artykule z grudnia 2012 r. W New York Times, przemysł argumentował, że ożywienie na rynku mieszkaniowym było wolniejsze w stanach, które zmuszają pożyczkodawców przed sądem do wykluczenia. Wykluczenie sądowe zajęło ponad dwa razy więcej czasu w stanach takich jak Nowy Jork i New Jersey niż średnia krajowa. Przyczyną tego nie zawsze było jednak to, że sądy były ugrzęznięte. Często pożyczkodawcy i sami obsługujący kredyty hipoteczne byli przytłoczeni wielkością egzekucji z nieruchomości i nie byli w stanie zgromadzić na czas wszystkich niezbędnych dokumentów dla sądów. Na koniec września 2012 r., Zgodnie z MBA, 6,6% wszystkich pożyczek było wykluczonych w stanach sądowych, w porównaniu z 2,4% w stanach pozasądowych. MBA obwiniało to o „powolny” proces w sądowych stanach wykluczenia o zaległości w egzekucjach.

Zapobieganie wykluczeniom

Badanie z 2011 r. Porównało stany, które wymagają od pożyczkodawców uzyskania zgody sądu na zamknięcie dostępu do rynku z państwami, które tego nie robią. Badanie wykazało, że:

Pożyczkobiorcy w stanach sądowych nie są już bardziej skłonni do wyleczenia i do renegocjacji swoich pożyczek, ale opóźnienia prowadzą do nagromadzenia się w tych stanach uporczywie przestępczych pożyczkobiorców, z których ogromna większość ostatecznie traci domy. ustalono, że uniknięcie przejęcia nie było bardziej prawdopodobne dla kredytobiorców podlegających sądowemu przejęciu lub przepisom zmuszającym kredytodawców do czekania 90 dni przed rozpoczęciem postępowania w sprawie przejęcia, niż w przypadku innych pożyczkobiorców.

Ostatnie wiadomości

Drobnostki

Statystyki wykluczenia

Według Realty Trac na podstawie danych z USA za maj 2012 r,

1. TOP miasta wykluczenia są
   1. Miami, Floryda
   2. Chicago, IL
   3. Las Vegas, NV
   4. Los Angeles, CA
   5. Phoenix, AZ
2. Liczba nowych wykluczeń wzrosła o 9,12% z kwietnia 2012 r. (188 780) do maja 2012 r. (205 9990).
3. Liczba wykluczeń sprzedanych w kwietniu 2012 r. (66 529) spadła o 22,37% w porównaniu do marca 2012 r. (85 702).
4. Średnia cena sprzedaży przejętej nieruchomości wzrosła o 16,64% z kwietnia 2012 r. (170 532 USD) do maja 2012 r. (198 915 USD).

Książki i filmy na temat wykluczenia

Oto lista przydatnych, popularnych książek i filmów o wykluczeniach na Amazon.com:

• 23 Obrona prawna przed wykluczeniem
• Kompletny przewodnik do lokalizowania, negocjowania i kupowania nieruchomości Foreclosures
• Kompletny przewodnik dla kupujących Foreclosures idiota
• Zestaw dla inwestorów przed wykluczeniem: Jak zarabiać na zakupie nieruchomości w trudnej sytuacji - przed aukcją publiczną

Bibliografia

• http://en.wikipedia.org/wiki/Foreclosure
• http://www.realtytrac.com/foreclosure-laws/foreclosure-laws-comparison.asp
• http://www.truthinforeclosure.com/foreclosure-types