Wykluczenie a krótka sprzedaż

Kiedy kredytobiorca konsekwentnie nie dokonuje spłat kredytu hipotecznego, nieruchomość jest przejmowana. W wykluczenie, pożyczkodawca przejmuje własność nieruchomości i eksmituje pożyczkobiorcę. Przejęte nieruchomości mogą być sprzedawane na aukcji lub za pośrednictwem tradycyjnych pośredników w obrocie nieruchomościami. W przypadku kredytobiorców wykluczenie wyrządza szkodę ich zdolności kredytowej.

ZA krótka sprzedaż jest często stosowany jako alternatywa dla zamknięcia dostępu do rynku, ponieważ zmniejsza dodatkowe opłaty i koszty zarówno dla wierzyciela, jak i kredytobiorcy. Negatywny wpływ na zdolność kredytową pożyczkobiorcy jest zwykle mniejszy w przypadku krótkiej sprzedaży niż w przypadku wykluczenia, ale krótka sprzedaż zwykle wymaga znacznie więcej formalności dla wszystkich stron.

Wykres porównania

Wykluczenie a tabela porównawcza krótkiej sprzedaży

	Wykluczenie	Krótka sprzedaż
Możliwe, że dostaniesz zachętę do relokacji w wysokości 3000 $ lub więcej	Nie	tak
Używane, gdy	Kredytobiorca nie wywiązuje się z płatności	Kredytobiorca nie może spłacić kredytu hipotecznego, jest winien więcej niż bieżąca wartość domu, a pożyczkodawca wyraża zgodę.
Sprzedawane przez	Pożyczający	Właściciel domu
Metoda sprzedaży	Licytowany w sprzedaży powierniczej	Realtor
Wpływ na wynik kredytowy i historię kredytową	Krople 200 - 400 punktów. Pozostaje w raporcie przez 7 lat.	Upuść 50-150 punktów. Wymienione w raporcie kredytowym, jeśli wierzyciel zgłasza redukcję długu agencjom sprawozdawczości kredytowej.
Zainicjowane przez	Pożyczkodawca	Właściciel domu
Przyszłe pożyczki	Należy zgłaszać przyszłe wnioski o pożyczkę	Może lub nie być zgłaszany w przypadku przyszłych wniosków kredytowych
Kto ma kontrolę nad nieruchomościami	Pożyczkodawca	Właściciel domu
Ograniczenia dotyczące przyszłych zakupów domu	Kwalifikuje się do zakupu w ciągu 5 lat z ograniczeniami lub 7 lat bez ograniczeń	Można kupić natychmiast w określonych okolicznościach

Treść: Wykluczenie a krótka wyprzedaż

• 1 Kwalifikowalność i zastosowanie
• 2 Jak działają wykluczenia i krótka sprzedaż?
  • 2.1 Procedura wykluczenia
  • 2.2 Proces krótkiej sprzedaży
• 3 komplikacje dla kupujących w Foreclosures vs. krótka sprzedaż
• 4 Rating kredytowy
• 5 Future Homeownership
• 6 Najnowsze wiadomości o wykluczeniu
• 7 referencji

Kwalifikowalność i wykorzystanie

Foreclosures są stosowane, gdy właściciel domu nie wywiązuje się ze swoich spłat kredytu mieszkaniowego. Pożyczkodawca obejmuje nieruchomość, która została zastawiona jako zabezpieczenie pożyczki. Po przejęciu nieruchomości pożyczkodawca wystawia ją na sprzedaż i wykorzystuje uzyskane środki do odzyskania salda kredytu hipotecznego.

Krótka sprzedaż jest dostępna dla pożyczkobiorców, gdy są oni winni więcej niż bieżąca wartość ich domu na rynku. Krótkiej sprzedaży można użyć zarówno w sytuacjach, gdy właściciel domu ma spłatę kredytu hipotecznego i kiedy pozostaną w tyle. Jednak zanim pożyczka może zostać sfinalizowana, wymagana jest zgoda pożyczkodawcy; kredytodawcy nie są zobowiązani do przyjęcia krótkiej sprzedaży.

Jak działają wykluczenia i krótka sprzedaż?

Proces wykluczenia

W zależności od stanu, w którym żyje pożyczkobiorca, wykluczenie może obejmować system sądowy. Aby uzyskać więcej informacji, zobacz Sądowe wykluczenie a pozasądowe wykluczenie.

Po upływie trzech do sześciu miesięcy nieuregulowanych płatności pożyczkodawca zarejestruje zawiadomienie o niewykonaniu zobowiązania, które powiadamia pożyczkobiorcę, że grozi mu wykluczenie, i daje mu okres przywrócenia do naprawy, spłacając długi lub rozstrzygając wszelkie inne spory. Długość okresu przywracania różni się w zależności od stanu; niektóre stany dają pożyczkobiorcom zaledwie pięć dni na załatwienie sporów i długów, a inne dają pożyczkobiorcom do 90 dni.

Jeśli niespłacone saldo kredytu hipotecznego nie zostanie spłacone w ciągu trzech miesięcy, właściciel domu otrzyma zawiadomienie o sprzedaży. Nieruchomość jest następnie licytowana na aukcji powiernika na rzecz oferenta, który zaoferuje najwyższą cenę, który musi zapłacić gotówką w ciągu 24 godzin. Oferta otwarcia jest zwykle równa saldo niespłaconego kredytu i ewentualnym dodatkowym opłatom prawnym, które bank mógł ponieść.

Oto wideo, które porównuje proces i wpływ egzekucji z krótkiej sprzedaży w oparciu o pięć głównych kryteriów:

Proces krótkiej sprzedaży

Gdy wartość rynkowa nieruchomości jest niższa niż niespłacona kwota kredytu hipotecznego, a pożyczkobiorca nie może sobie pozwolić na spłatę kredytu hipotecznego, pożyczkodawca (jeden lub więcej banków) może zaakceptować krótką sprzedaż. W przypadku krótkiej sprzedaży dochody ze sprzedaży nieruchomości nie odpowiadają saldzie kredytu hipotecznego, co jest jednym z powodów, dla których kredytodawcy mogą wahać się, czy przyjąć ofertę pożyczkobiorcy dotyczącą krótkiej sprzedaży. Wszelkie niespłacone saldo należne pożyczkodawcom po dokonaniu krótkiej sprzedaży jest znane jako niedobór. Umowy krótkiej sprzedaży niekoniecznie zwalniają kredytobiorców z obowiązku spłaty wszelkich braków w pożyczkach, chyba że strony wyraźnie uzgodnią inaczej.

W krótkiej sprzedaży właściciel domu wprowadza dom na rynek z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Jest obsługiwany jak każda inna sprzedaż domu. Gdy właściciel domu zaakceptuje ofertę, musi ona również zostać zaakceptowana przez bank. Zamknięcie krótkiej sprzedaży może potrwać od 3 do 6 miesięcy, a jej sukces nie jest gwarantowany. Jednak Federalna Agencja Finansowania Mieszkalnictwa (FHFA) wprowadziła nowe zasady w 2012 r., Które ułatwiają i przyspieszają ten proces. Na przykład pożyczkodawcy hipoteczni muszą teraz odpowiedzieć na ofertę krótkiej sprzedaży w ciągu 30 dni od jej otrzymania.

W sierpniu 2012 r. FHFA ogłosiła środki mające na celu ułatwienie właścicielom domów krótkiej sprzedaży domów podwodnych - domów, w których niespłacona hipoteczna kwota przewyższa obecną wartość rynkową domu - w tym udzielenie pomocy osobom mającym trudności finansowe, ale nie przeoczonym płatności hipotecznych. Zgodnie z planem, który wszedł w życie w listopadzie 2012 r., Tylko hipoteki gwarantowane przez Fannie Mae i Freddie Mac kwalifikują się do tej pomocy, a maksymalna kwota pieniędzy, którą posiadacze drugich hipotek mogą otrzymać, gdy krótka wyprzedaż jest ograniczona, wynosi 6000 USD zakończony. Środek ten ma na celu ograniczenie zachęt dla posiadaczy drugiej hipoteki, którzy muszą targować się o swoją część dochodów ze sprzedaży domu, unikając w ten sposób opóźnień i ułatwiając sfinalizowanie sprzedaży. Nowe zasady zezwalają również właścicielom domów z opóźnionymi płatnościami hipotecznymi i poważnymi problemami finansowymi na przesyłanie mniejszej liczby dokumentów do zatwierdzenia w przypadku krótkiej sprzedaży. Właściciele domów otrzymują szybsze zatwierdzenie, jeśli doświadczają trudności finansowych, takich jak utrata pracy, rozwód, śmierć w rodzinie lub przeniesienie pracy.^[1]

Komplikacje dla kupujących w Foreclosures vs krótkiej sprzedaży

Foreclosures i krótka wyprzedaż oferują kupującym głębokie rabaty. Ktoś kupujący dom w krótkiej sprzedaży może spodziewać się, że będzie on kosztował 10% mniej niż zwykły dom na rynku; przejęcia są nawet tańsze, często o około 30%.^[2] Jednak te zakupy nie są bez komplikacji.

Najczęstszym problemem związanym z przejętymi nieruchomościami jest to, że często są sprzedawane „takie, jakie są”, więc dom może wymagać naprawy, która czasami jest bardzo droga. Kiedy przejęta nieruchomość jest kupowana na aukcji, kupujący musi zapłacić gotówką tego samego dnia, co oznacza, że ​​nie może uzyskać inspekcji nieruchomości, a zatem nie ma pojęcia o zakresie koniecznych napraw. Czasami nabywca przejętej nieruchomości może być zobowiązany do zapłaty niezapłaconych podatków od nieruchomości od poprzedniego właściciela. Wreszcie, przepisy dotyczące umorzenia pozwalają pożyczkobiorcom odzyskać swoje wykluczone domy, nawet jeśli dom został sprzedany nowemu nabywcy po wykluczeniu. Może to powodować wiele komplikacji dla nabywców nieruchomości, które zostały wykluczone.

Nieruchomości krótkiej sprzedaży są również często kupowane za cenę niższą od wyceny. Jednak proces ten może być bardzo czasochłonny. Zakup nieruchomości w krótkiej sprzedaży zwykle trwa znacznie dłużej, ponieważ nie tylko kupujący i sprzedający muszą zgodzić się na sprzedaż. Wszyscy pożyczkodawcy posiadający zastaw na nieruchomości również muszą wyrazić zgodę na sprzedaż. Jeśli pierwszy kredyt hipoteczny został ponownie sprzedany przez pierwotnego pożyczkodawcę, może on być własnością wielu banków. Jeśli w domu jest druga hipoteka, pożyczkobiorca (kredytodawcy) w drugiej hipotece mogą być również zastawnikami. Zatwierdzenie krótkiej sprzedaży przez wszystkich pożyczkodawców zajmuje dużo czasu, a nawet może uniemożliwić zamknięcie transakcji, jeśli pożyczkodawca nie wyrazi zgody lub jeśli sprzedawca nie będzie w stanie spłacać kredytu hipotecznego przez długi czas oczekiwania (a zatem może zostać zablokowany). Sfinalizowanie większości sprzedaży zajmuje od 3 do 12 miesięcy. Co więcej, krótka sprzedaż jest ryzykowna dla kupujących i sprzedających, ponieważ bank może wycofać dom z rynku w dowolnym momencie bez reperkusji.

Ocena wiarygodności kredytowej

Wykluczenie może spowodować obniżenie zdolności kredytowej kredytobiorcy o 200 do 400 punktów. Pozostaje w raporcie kredytowym przez 7 lat. Może to mieć bardzo negatywny wpływ na przyszłe zaciąganie pożyczek, a nawet możliwości zatrudnienia, w przypadkach, gdy potencjalny pracodawca wymaga kontroli bezpieczeństwa wszystkich pracowników. Foreclosures są częścią własnego rejestru publicznego.

Krótka sprzedaż może spowodować obniżenie wyniku kredytowego o 50 do 130 punktów, chociaż znaczne obniżki są zwykle spowodowane tym, że kredytobiorca nie wywiązuje się z pożyczki. Raporty kredytowe stwierdzają, że pożyczka w krótkiej sprzedaży została „rozliczona”, „zapłacona zgodnie z ustaleniami” lub „zapłacona w mniej niż pełnej wysokości”.

Future Homeownership

Po przejęciu domu, osoba ma prawo kupić inny dom za 5 lat, z pewnymi ograniczeniami, lub za 7 lat bez ograniczeń. Osoby fizyczne muszą zgłosić wykluczenie we wszystkich przyszłych wnioskach o pożyczkę.

Po krótkiej sprzedaży osoba może być w stanie natychmiast kupić nowy dom, jeśli ich płatności nigdy nie były spóźnione o więcej niż 30 dni, a pożyczkodawca nie wymaga spłaty pożyczki. Jednak znalezienie nowego kredytodawcy może być trudne.

Najnowsze wiadomości o wykluczeniu

Bibliografia

• Wikipedia: krótka wyprzedaż (nieruchomości)
• „Krótka sprzedaż”, aby uzyskać wzrost - dziennik "Wall Street
• Jak mogę uzyskać gotówkę za krótką sprzedaż? - About.com
• Zalety i wady zakupu wykluczenia - FrontDoor.com