Pożyczka konwencjonalna a pożyczka FHA
Share
Nabywcy domów, którzy zamierzają dokonać przedpłaty w wysokości mniejszej niż 10% ceny sprzedaży domu, powinni ocenić jedno i drugie Pożyczki FHA i konwencjonalne pożyczki. FHA
Treść: Pożyczka konwencjonalna a pożyczka FHA
- 1 Czym jest pożyczka konwencjonalna?
- 2 Co to jest pożyczka FHA?
- 3 Kwalifikowalność
- 3.1 Kwalifikowalność do pożyczek konwencjonalnych
- 3.2 Kwalifikowalność do pożyczek FHA
- 4 Ubezpieczenie kredytu hipotecznego
- 4.1 Ceny ubezpieczeń hipotecznych
- 5 Koszty zamknięcia
- 6 możliwych pożyczek
- 7 Kary przedpłaty
- 8 Akceptacja
- 9 Plusy i minusy
- 10 Popularność
- 11 referencji
Co to jest pożyczka konwencjonalna?
Pożyczki konwencjonalne nie są gwarantowane przez żadną agencję rządową, ale ogólnie są zgodne z wytycznymi określonymi przez Fannie Mae i Freddie Mac. Po pożyczkodawcy pożyczając pieniądze pożyczkobiorcy, który chce kupić dom, pożyczkodawca zwykle sprzedaje pożyczkę albo Fannie Mae, albo Freddie Mac. Z tego powodu pożyczkodawcy muszą upewnić się, że kredytobiorcy spełniają wytyczne Fannie i Freddie dotyczące pożyczek.
Pożyczki konwencjonalne są dwojakiego rodzaju: zgodne i niezgodne. Zgodne pożyczki są zgodne z wytycznymi Fannie i Freddiego i są przeznaczone na kwoty poniżej 417 000 USD (lub wyższe w niektórych obszarach o wysokich kosztach utrzymania). Pożyczki niespełniające warunków albo przekraczają próg kredytowy ustalony przez Fannie i Freddie (patrz ogromna hipoteka), albo są udzielane pożyczkobiorcom, którzy w inny sposób nie kwalifikują się do uzyskania pożyczki zgodnej (np. Osoba z dużym zadłużeniem). Pożyczki niespełniające wymagań mają zazwyczaj znacznie wyższe oprocentowanie niż pożyczki zgodne.
Co to jest pożyczka FHA?
Pożyczki FHA są gwarantowane przez Federalną Administrację Mieszkalnictwa Stanów Zjednoczonych (tj. FHA). Ta gwarancja zmniejsza ryzyko, z jakim kredytodawcy mają do czynienia przy udzielaniu pożyczek, umożliwiając tym samym kredytodawcom obniżenie kryteriów kwalifikacji. Czasami sprawia to, że pożyczki FHA są jedynym sposobem, w jaki pożyczkobiorcy mają słabą zdolność kredytową (<600) or low down payment (as little as 3.5%) can buy a home.
W zamian za tę gwarancję FHA (która jest praktycznie gwarancją rządu USA), pożyczkobiorca musi wykupić ubezpieczenie kredytu hipotecznego za pośrednictwem FHA. Zwiększa to długoterminowy koszt pożyczki dla pożyczkobiorcy, ale umożliwia zakup domu, który w innym przypadku byłby niemożliwy bez dodatkowej pomocy.
Proces składania wniosków jest podobny zarówno w przypadku hipotek ubezpieczonych przez FHA, jak i hipotek tradycyjnych. Wstępna zgoda pożyczkodawcy jest zazwyczaj pierwszym krokiem w procesie ubiegania się o pożyczkę.
Kwalifikowalność
Kwalifikowalność do pożyczek konwencjonalnych
Większość konwencjonalnych pożyczek wymaga, aby kredytobiorcy mieli zdolność kredytową wynoszącą co najmniej 620, a wyniki poniżej 700 mogą prowadzić do dodatkowych opłat lub wyższej stopy procentowej. Konwencjonalni pożyczkodawcy, tacy jak banki lub kasy oszczędnościowo-kredytowe, zazwyczaj wymagają zaliczki w wysokości 20 procent (lub mniej, przy zakupie prywatnego ubezpieczenia hipotecznego) i zazwyczaj mają górny pułap 45% stosunku zadłużenia do dochodu. Inne kryteria konwencjonalnych hipotek mogą obejmować stałą historię pracy, pełną dokumentację dochodów i aktywów oraz stabilność cen w sąsiedztwie, w którym znajduje się dom.
Kwalifikowalność do pożyczek FHA
Pożyczki FHA wymagają minimalnej zaliczki w wysokości 3,5% i generalnie wymagają od kredytobiorców zapłaty za ubezpieczenie kredytu hipotecznego FHA. Minimalna wymagana ocena kredytowa to 500; jednak tylko kredytobiorcy o zdolności kredytowej 580 lub wyższej kwalifikują się do najniższej (3,5%) opcji spłaty. Inni muszą obniżyć 10%.
Ubezpieczenie kredytu hipotecznego
Pożyczki FHA wymagają ubezpieczenia kredytu hipotecznego, które należy spłacać zarówno z góry, jak i co miesiąc. Większość 15- lub 30-letnich pożyczek FHA wymaga od pożyczkobiorcy zapłaty 1,75% kwoty pożyczki przy zamknięciu, wraz z roczną premią za odnowienie w wysokości 0,5% na cały okres pożyczki. Połowa z góry składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego podlega zwrotowi w przypadku sprzedaży domu. Miesięczne składki nie są wymagane, jeśli zaliczka wynosi ponad 22% wartości domu. Jednak w przypadku większości kredytobiorców FHA tak wysoka zaliczka nie jest możliwa.
Pożyczki konwencjonalne nie wymagają żadnej wcześniejszej płatności ubezpieczenia hipotecznego. Wymagane jest jednak stałe ubezpieczenie kredytu hipotecznego w przypadku konwencjonalnych pożyczek, w przypadku których pożyczkobiorca dokonał przedpłaty w wysokości poniżej 20%.
Ceny ubezpieczeń kredytów hipotecznych
Dla kredytobiorców próbujących dokonać wyboru między pożyczką konwencjonalną a pożyczką FHA, składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego są istotnym czynnikiem. Ceny prywatnych ubezpieczeń hipotecznych za pośrednictwem prywatnej instytucji są oparte na ryzyku w przypadku konwencjonalnych pożyczek. Oznacza to, że premia jest niższa dla tych, którzy dokonują wyższej zaliczki i dla tych z wyższą oceną zdolności kredytowej. Nie jest tak w przypadku pożyczek FHA; wszyscy kredytobiorcy są zobowiązani do zapłaty z góry 1,75% kwoty pożyczki. Koszt ten jest zazwyczaj powiązany z pożyczką.
Koszty zamknięcia
Pożyczki FHA umożliwiają pożyczkobiorcom wykorzystanie pieniędzy, które są prezentem od krewnego, organizacji non-profit lub agencji rządowej, aby zapłacić 100% zaliczki przy zamknięciu. Z drugiej strony pożyczki konwencjonalne nakładają na to pewne ograniczenia. Na przykład niektórzy konwencjonalni pożyczkodawcy mogą uniknąć pożyczkobiorcy, którego zaliczka składa się głównie z daru od krewnego; konwencjonalni pożyczkodawcy zazwyczaj chcą zobaczyć, że większość zaliczek składa się z funduszy, które pożyczkobiorca zarobił i oszczędził.
Zakładane pożyczki
Pożyczki FHA są ogólnie możliwe do przyjęcia, tj. Pożyczka może zostać przeniesiona na nowego właściciela, gdy dom zostanie sprzedany. Nowy właściciel może przejąć pożyczkę FHA bez dodatkowych kosztów uzyskania nowej pożyczki. Jest to duża zaleta zarówno dla sprzedawców, jak i kupujących i może ułatwić sprzedaż domu. Oczywiście nowy właściciel musi spełnić kryteria kwalifikujące pożyczkę FHA, aby mogła zostać przeniesiona.
Technicznie rzecz biorąc, można założyć każdą hipotekę, ale takiego przeniesienia konwencjonalnych pożyczek jest praktycznie niespotykane. Pożyczki FHA i VA są zazwyczaj jedynymi pożyczkami możliwymi do przyjęcia. Jednak nawet pożyczki FHA są mniej prawdopodobne w ostatnich latach.[1]
Kary przedpłaty
Kara przedpłaty jest opłatą karną nałożoną na kredytobiorców, którzy spłacają pożyczkę, w części lub w całości, zbyt szybko, zmniejszając w ten sposób zwrot pożyczkodawcy za początkowe pożyczenie pieniędzy. Kary za przedpłatę nie są dozwolone w pożyczkach FHA, natomiast mogą wystąpić opłaty za wcześniejszą spłatę środków w przypadku tradycyjnej pożyczki. Niektóre stany nie zezwalają na kary przedpłaty, a warunki kredytu różnią się w zależności od pożyczkodawcy, dlatego dobrze jest sprawdzić umowy przed podjęciem decyzji. Staraj się unikać pożyczek z karą przedpłaty. Kredyty hipoteczne subprime mogą podlegać karom z góry.
Przyjęcie
Niektóre kompleksy mieszkaniowe i nieruchomości inwestycyjne niebędące właścicielami nie zezwalają na finansowanie FHA, więc konwencjonalna hipoteka może być jedyną opcją przy zakupie takich nieruchomości; nie ma takich ograniczeń w przypadku konwencjonalnych hipotek.
Plusy i minusy
Konwencjonalne kredyty hipoteczne są łatwiejsze do przetworzenia i pozwalają na szybsze budowanie kapitału własnego, ponieważ wymagają wyższych zaliczek. Jednak pożyczkobiorcy potrzebują dobrej zdolności kredytowej, aby kwalifikować się do niższej stopy procentowej, a niektórzy pożyczkodawcy wymagają do 20% zaliczki.
Pożyczkodawcy pożyczek FHA chętniej patrzą na ogólny obraz sytuacji kredytowej, niż na samą ocenę zdolności kredytowej. Wymagają znacznie niższej zaliczki i nie wymagają minimalnej oceny zdolności kredytowej. Są dobrym wyborem dla osób z niezbyt doskonałymi wynikami kredytowymi, kredytobiorców o umiarkowanym stosunku zadłużenia do dochodu oraz dla tych, którzy nie mają dużo pieniędzy na zaliczki.
Popularność
Po kryzysach finansowych w 2008 r. Kredyty FHA wzrosły do większego odsetka ogólnej emisji kredytów hipotecznych.
Emisja hipoteczna brutto (w tym refinansowanie) w Ameryce, według rodzaju. Źródło: Bloomberg Bibliografia
- Wikipedia: Kredyt hipoteczny
- Wikipedia: pożyczka z ubezpieczeniem FHA
